1.1. Житлова політика держави

На Землі живе більше за 6 млрд. чоловік і всі разом ми — людство. Ми живемо на різних континентах, в різних держа­вах, в різних соціально-політичних і економічних умовах. Всі ми, і окремо, і групами шукаємо вірного тлумачення поняття і способу досягнення «кращого існування» як окремого індивіда, так і кожного соціуму (общини, громади) різної розмірності (село, місто, район, регіон, країна, континент).

Що означає в загальнолюдському розумінні поняття бажан­ня «кращого існування»? Як досягнути «кращого існування» в такому скупченні людей, соціумів, держав, в сплетінні самих різних людських інтересів?

Параметри цього «кращого» для порівняння ми повинні хоча б приблизно описати, окреслити, оцінити будь-якими кількісними і якісними показниками, або може інтуїтивно відчути ознаки цього покращення

Спільне існування індивідів вимагає взаєморозуміння і гар­монізації соціальних спільних взаємних дій, узгодженості в сфері норм, законів і цінностей. Однак будь-яка спроба взає­морозуміння між індивідами або соціумами вже повинна вирі­шувати одночасно дві різнополюсні задачі: по-перше — уник­нути можливої конфліктної ситуації, і по-друге — застерегтися від надмірної інтеграції, від зайвого інтенсивного проникнення співрозмовника в моє, приватне, особисте. І немає різниці — це два співрозмовники або два соціуми будь-якої розмірності, аж до блокових об'єднань держав.

Ми знаємо, що пошук шляхів найкращої форми організації спільного проживання людей розпочався одночасно з моментом зародження їх спільних інтересів в напрямку встановлення де­мократичних принципів вирішення спільних проблем. Свобода вибору дій індивіда повинна була узгоджуватися із загальними задачами суспільства. Вибір цілей дій невеликої групи людей міг здійснюватися прямим колективним обговоренням, вивчен­ням, узгодженням, прийняттям спільного справедливого рішен­ня — це був зародок прямого демократичного управління дея­кою спільністю людей. Кількісне зростання членів громади примусило шукати нові форми управління громадським жит­тям. Проблемою ставало вже просто зібрати людей для прий­няття загального рішення. З появою громад (общин) на терито­ріальному і професійному рівнях, ускладненням управлінських зв'язків і залежностей з'являється потреба контролю виконан­ня рішень і вживання адекватних заходів при недотриманні справедливої рівноправності. Це породило необхідність появи знарядь влади і встановлення певних норм поведінки — за­конів. Поява знарядь влади і законів зумовили появу бажання узурпувати владу, а владу — створювати закони, які б сприяли зміцненню позицій узурпаторів. Рушення спільності — це ру­шення певної сукупності людей в ім'я своїх інтересів, оскільки окрема спільність, внаслідок процесу природного формування, єдина, вона має однакові суспільні потреби, які можна забезпе­чити тільки спільно. Якщо суспільство не рухається по шляху самовдосконалення, то це мертве суспільство, що не має майбут­нього, в якому людина ніколи не буде по-справжньому вільною.

Ступінь свободи людини і якості її життя не в останню чергу залежить від забезпеченості людини житлом, бо в світі існують три основні потреби, без задоволення яких ні окрема людина, ні людство в цілому не може існувати і які доводиться перманентно оцінювати, прогнозувати і шукати найліпші шля­хи їх задоволення на всіх етапах розвитку цивілізації. Це по­треби забезпечення продуктами харчування, створення нор­мальних умов природного та штучного середовища для існуван­ня та проживання, і потреба в забезпеченні енергією.

Житло є одним із головних інструментів досягнення со­ціальних цілей суспільства найширшого спектра. Уряд кожної країни ставить перед собою завдання впливу на соціальну структуру населення, і найефективнішою підоймою перерозпо- дільних функцій є житло. Житловий сектор є також безпомил­ковим індикатором успішності державної політики, причому навіть наочнішим, ніж інші галузі економіки та соціальної сфери. Чим нижчим є добробут населення, тим більшої ваги набуває житлове питання в усьому спектрі соціальних проблем.

Україна-держава стала на демократичний шлях розвитку. Україна підписала «Всесвітню хартію місцевого самоврядуван­ня», «Декларацію про принципи місцевого самоврядування в країнах СНД», ухвалила Закон України «Про місцеве самовря­дування». В Україні признається і гарантується місцеве само­врядування (Ст. 7 Конституції України). В Україні вже є перші паростки реального народного самоврядування в житловій сфері. Це — більше 8000 об'єднань співвласників багатоквар­тирних будинків і їх асоціацій, будинкові, квартальні і вуличні комітети. Це самі низові, первинні органи самоорганізації гро­мадян територіальних громад і в той же час це — вища форма і стадія самодіяльності населення, після якої починається дер­жавна влада. Саме таке самоврядування, найвірогідніше, і є прикладом безпосереднього представницького народовладдя.

Існуюча система управління житлово-комунальним господар­ством, яке є важливою соціальною галуззю і суттєво впливає на розвиток економічних взаємовідносин у державі, стала у проти­річчя з новими формами соціальних відносин, які формуються в Україні. І тому, на порядку денному нової самостійної України в умовах пошуку основ самоврядування виникла нагальна пробле­ма реформування і розвитку всього житлово-комунального гос­подарства з метою підвищення ефективності та надійності його функціонування, поліпшення якості житлово-комунальних по­слуг з одночасним зниженням нераціональних витрат.

Але для реформування і розвитку житлово-комунального господарства держава повинна мати виважену конституційно закріплену житлову політику схвалену народом, стратегію ви­конання якої кожна політична сила, що претендує на керівну роль у державі, розкриватиме у своїй передвиборчій програмі, а кожний кандидат у президенти — мати окремий розділ по її висвітленню.

На жаль, на сьогодні ми не маємо чіткої житлової політики держави з розробленими соціальними, економічними, технічни­ми, технологічними, екологічними та управлінськими аспектами її реалізації. Політичні сили, блоки, партії — майже не торкають­ся цієї проблеми, обмежуючись декларативними заявами, бо не бачать шляхів вирішення житлової політики держави.

Розробниками житлової політики держави у всіх її аспектах під керівництвом міністерства житлово-комунального господар­ства повинні стати галузеві науково-дослідні інститути Міністерства з питань житлово-комунального господарства Ук­раїни під координацією науковців Державної академії житло­во-комунального господарства.

Базовим принципом, на основі якого формується і розви­вається будь-яка територіальна громада, є принцип спільності території сумісного проживання. Спільність території прожи­вання вимагає від членів цієї громади спільності цілей та задач з проблем розвитку чи збереження своєї території і є стрижнем формування кожної територіальної громади. Первинною клітинкою органів самоврядування громадян є територіальна громада будинку, де мешкають члени цієї громади. Експлуата­ція та утримання будинку включає планування і нагляд за поточною діяльністю, яка визначається цілями та інтересами власника. Відсутність прав на майно або територію, тобто, відсутність почуття хазяїна практично позбавляє людину сти­мулів до ефективного управління цим майном, обумовлює пов­ну пасивність людини та відсутність інтересу до проблем гро­мади. Першим кроком реформування житлової політики в оновленій самостійній державі стала приватизація житла.

Приватизація житлових приміщень у багатоквартирних бу­динках спричинила виникнення об'єктів різної форми влас­ності. Відповідно до ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» співвласники зобов'язані брати участь у загальних витратах, відповідно до своєї частки у майні будинку. Частина 1 ст. 368 Цивільного кодексу України визна­чає, що спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Співвласники майна, що є у спільній сумісній влас­ності у будинку (ст. 368, 369, 382 Цивільного кодексу Украї­ни): приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнан­ня за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для задоволення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у будинку знаходяться у режимі спільної сумісної власності, яка є об'єктом управління.

Тому укладання договору на управління будинком є одним із способів здійснення своїх повноважень щодо володіння і кори­стування належних співвласникам об'єктів. Статтею 1 закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначена особа, яка за договором із власником чи балансоутримувачем може здійснювати управління будинком, спорудою, житловим комп­лексом або комплексом будинків і споруд і забезпечуватиме належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору. Однак наявність тільки окремих визначень у законодавстві є зовсім недостатньою умовою для запровадження інституту уп­равителів при реформуванні житлово-комунальної сфери.

Тому реформування житлово-комунальної сфери розпоча­лось і відразу ж загальмувало, застигло на місці із-за браку розробленої стратегії розвитку житлової політики держави, без ясних орієнтирів прагнень держави у вирішенні головних на­прямків житлової політики, без розроблення основ менеджмен­ту утримання багатоквартирних будинків. Які категорії насе­лення потребують державної підтримки при вирішенні квар­тирного питання в міській і сільській місцевості? Чи приймає держава участь у проведенні капітальних ремонтів будівель і споруд в містах і селах? Де і в яких установах чи за чиїх гарантій можна сформувати кошти на проведення капітальних ремонтів? Якими повинні бути норми соціального житла? Як компенсувати дотації на житло, які не отримували люди, що не сплачують квартирної плати у зв'язку з відсутністю наявності житла? І ще тисячі запитань «яким чином?», які поки що не мають відповідей. Необхідно визначити послуги по управлінню багатоквартирним будинком, як цілісним житловим комплек­сом та окремих його складових як виду зобов'язання; визначи­ти плату за послугу управління з поширенням на неї житлових субсидій та пільг; розробити правила діяльності управителя, ввести його у кваліфікаційний довідник тощо.

Розробка теоретичних основ житлової політики та менедж­менту утримання житла чекає своїх дослідників. І чим скоріше ці дослідження будуть зроблені, тим швидше держава просу­неться по шляху демократизації суспільства, бо реформа жит­лового сектора має найважливіше значення для успіху загаль­ноекономічних структурних перетворень. Вона, по-перше, буде сприяти виправленню макроекономічних дисбалансів, по-друге, призведе до стабілізації економіки, по-третє, підвищить ефек­тивність виробництва і стимулюватиме розвиток ринку праці, по-четверте, сприятиме більшій рівності громадян і соціальної стабільності.