4.2. Розробка господарського фінансового плану

Під час здачі-приймання будинку Управитель готує доку­ментацію для розробки господарського плану об'єднання.

Разом із складанням річного плану (кошторису видатків і надходжень на утримання будинку) рекомендується розробляти або проводити коригування середньострокового плану на 5 років та довгострокового господарського плану на 10 і більше років на очікуваний обсяг ремонтних робіт (модернізація систе­ми інженерного обладнання, ремонт покрівлі, оновлення фаса­ду тощо).

При розробці планів необхідно враховувати, що Об'єднання зобов'язане забезпечувати належне утримання будинку та при- будинкової території у відповідності з Законом України «Про житлово-комунальні послуги», «Положенням про систему тех­нічного обслуговування, ремонту та реконструкції житлових будівель в містах і селищах України», КДП-204/12 Україна 193-91, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу від 31.12.91 р. № 135, Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказом Держжитло­комунгоспу від 17.05.05 р. № 76 та Примірного переліку по­слуг з утримання будинків і споруд, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу від 10.08.04 р. № 150.

Для забезпечення належного утримання будинку і прибу­ли нкової території Об'єднання може на свій розсуд запровад­жувати одну з найбільш сприятливих і економічно обґрунтова­них форм обслуговування.

Виступити замовником і укласти угоду на всі види об­слуговування будинку і прибудинкової території з житлово- експлуатаційною організацією, на території якої знаходиться будинок, або з іншою альтернативною фірмою по обслугову­ванню житлового фонду. Розрахунки за обслуговування прово­дити на підставі узгоджених тарифів за умовами договору.

Запровадити змішану форму обслуговування:

а) Роботи, виконання яких не потребує спеціальної висо­кокваліфікованої підготовки і наявності ліцензій, виконувати власними силами Об'єднання шляхом залучення на договірній основі працівників відповідних професій для виконання таких робіт, як:

прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибу­динкових територій;

технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж і обладнання;

профілактичне обслуговування і ліквідація несправностей покрівель, дерев'яних конструкцій і столярних виробів, кам'я­них і залізобетонних конструкцій та інших елементів будинку.

Усі ці роботи після проведення відповідної підготовки мо­жуть виконуватися однією або декількома особами (в залеж­ності від обсягів робіт) шляхом суміщення професій і розши­рення зони обслуговування.

б) Виступити замовником і укласти угоди безпосередньо з відповідними спеціалізованими підприємствами на виконання робіт, які потребують спеціальної підготовки і наявності ліцензії або наявності спеціалізованого обладнання, транспорту і інших умов, таких як:

техобслуговування ліфтів;

техобслуговування електроплит;

техобслуговування систем пожежогасіння і димовида- лення;

енергозабезпечення;

вивезення побутового сміття;

санітарна обробка приміщень;

комунальні та інші послуги.

Розрахунки за виконання цих робіт (послуг) провадити на підставі узгоджених тарифів за умовами укладених договорів.

Другий варіант обслуговування будинку економічно є більш доцільним, тому що собівартість робіт, що виконуються власними силами об'єднання, значно нижче, ніж виконання цих робіт підрядним способом згідно з угодами.

При розробці господарського фінансового плану необхідно визначати розміри платежів, що вносяться членами Об'єднан­ня, і враховувати забезпечення своєчасного надходження коштів на розрахунковий рахунок об'єднання із усіх джерел: платежів членів Об'єднання, бюджетних дотацій, компенсації пільг, субсидій, інших надходжень.

Необхідно створювати умови для найбільш ефективного і цілеспрямованого використання наявних коштів, здійснювати оперативний та бухгалтерський облік результатів своєї роботи, вести статистичну звітність.


Склад витрат по обслуговуванню будинку при умові виконання робіт за різними схемами

 

Таблиця 4.1

Власними силами об'єднання

Згідно з угодою з житлово-експлуатаційною організацією або іншою фірмою

Заробітна плата

Матеріали

Транспортні послуги

Електроенергія

Накладні витрати, в т. ч.:

• відрахування в Пенсійний фонд і на обов'язкове соціальне страхування

Розрахунки здійснюються згідно з тарифом, який включає в себе:

Заробітну плату

Матеріали

Транспортні послуги

Електроенергію

Накладні витрати, в т. ч.:

відрахування в Пенсійний фонд і на обов'язкове соціальне страхування;

відрахування до Державного інноваційного Фонду;

відрахування на утримання доріг

Еіланові накопичення

Прибуток (для недержавних підприємств)

Податок на додану вартість

Податок на прибуток (для недержавних підприємств)


 

 


м -и

--а


План повинен враховувати необхідність:

організації забезпечення мешканців будинку комунальни­ми та іншими послугами, для чого укладаються угоди з відпо­відними підприємствами-постачальниками послуг на: водопос­тачання, водовідведення, центральне опалення, газопостачання, гаряче водопостачання, енергопостачання. Об'єднання від імені всіх співвласників може виступати єдиним абонентом на спо­живання мешканцями будинку комунальних та інших послуг на підставі укладених угод з підприємствами-постачальниками послуг і проводити з підприємствами розрахунки за надані послуги згідно з діючими тарифам: за обсяги, визначені по показникам приладів обліку наданих послуг (за наявністю лічильників) або по нормам споживання послуг, затвердженим виконкомами місцевих Рад. Оплата за комунальні та інші послуги від членів Об'єднання в такому разі надходить на рахунок Об'єднання;

здійснення ремонту і реконструкції будинку в установле­ному порядку.

Управитель повинен здійснювати контроль за виконанням договірних зобов'язань підприємствами та фізичними особами, які здійснюють утримання будинку і прибудинкової території, надають комунальні та інші послуги, і проводити розрахунки за виконані роботи та надані послуги з урахуванням якості цих послуг у відповідності з укладеними угодами.

Участь кожного співвласника будинку в загальних витра­тах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової тери­торії відповідно до своєї частки у майні будинку, невід'ємна від його права на спільну власність. Цей принцип повною мірою поширюється на вбудовані чи прибудовані до будинку нежитлові приміщення. Власники таких приміщень зобов'язані брати участь у витратах на утримання будинку і прибудинко­вої території.

Як ми визначились, для забезпечення належного утриман­ня будинку та прибудинкової території об'єднання щорічно складає і затверджує на Загальних зборах річний фінансовий план Об'єднання (табл. 4.2).

Обслуговування і ремонт приміщень квартир і нежитлових приміщень, що перебувають в особистій власності членів Об'єднання, здійснюється за рахунок власника.

Обслуговування і ремонт частин і елементів будинку, які перебувають у спільній власності членів об'єднання, здійснюється за рахунок коштів Об'єднання.

Частка витрат кожного члена Об'єднання на утримання бу­динку та прибудинкової території визначається пропорційно роз­міру його частки майна у будинку, яка перебуває у загальному користуванні, в порядку, передбаченому Статутом об'єднання.

Відмова власника від користування майном, що знаходить­ся в загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки в загальних витратах.

Відповідно до положення статті 13 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» до впровадження реформи системи оплати праці зберігається чинний порядок державних дотацій на обслуговування, утримання і ремонт як державного, так і приватизованого житлового фонду.

Діюча система виділення дотацій на утримання будинку зберігається при створенні в багатоквартирному будинку об'єд­нання співвласників.

На власників нежитлових приміщень державне дотування не розповсюджується.

Прибутки від діяльності Об'єднання (здачі в оренду допо­міжних приміщень, реклами) використовуються на утримання будинку і прибудинкової території і не підлягають розподілу між членами Об'єднання.

Загалом, джерелами фінансового забезпечення утримання бу­динку та прибудинкової території, себто доходами Об'єднання є:

відшкодування експлуатаційних витрат членами об'єд­нання в рамках ставок квартирної плати — цільові внески членів об'єднання;

доходи від здачі в оренду приміщень, що належать Об'єднанню, та доходи від іншої комерційної діяльності (при їх наявності);

відшкодування комунальними організаціями витрат на обслуговування внутрішньобудинкових мереж та обладнання;

державні субсидії малозабезпеченим сім'ям;

відшкодування пільг окремим категоріям громадян, що надходять з бюджету;

дотації з бюджету на відшкодування збитків Об'єднання;

додаткові збори з співвласників;

цільові внески не членів об'єднання.

Доходи Об'єднання не є доходами від реалізації, тому в бухгалтерському обліку згідно з новим Планом рахунків до­цільно обліковувати їх на субрахунку 706 «Цільові доходи»; доходи від оренди — на субрахунку 713 «Доход від операційної оренди активів». Цільові внески членів об'єднання, як в межах квартирної плати, так і додаткові, доцільно обліковувати на рахунку 48 «Цільове фінансування та цільові надходження». На цьому ж рахунку обліковується бюджетне фінансування (суб­сидії, пільги, дотації). Далі в табл. 4.2 наведений як приклад пропонований план рахунків Об'єднання (кошторис надход­жень і видатків на утримання будинку і прибудинкової тери­торії об'єднання), в якому субрахунки рахунку 48 запропоно­вані довільно.

Облік цільового фінансування згідно із національними стан­дартами бухгалтерського обліку має певні особливості: цільове фінансування відповідно до п. 16 П(С)БО 15 «Дохід» «не виз­нається доходом доти, поки не існує підтвердження того, що він буде отриманий та підприємство виконає умови щодо тако­го фінансування». Тому об'єднанням співвласників доцільно не відображати цільове фінансування в момент його нарахування в синтетичному обліку, а відображати тільки в аналітичному обліку. Бухгалтерські ж проведення робити в момент отриман­ня коштів з одночасним відображенням доходу Об'єднання.

Доходи від оренди включають суму орендної плати та відшкодування орендарями нежитлових приміщень витрат на утримання будинку і прибудинкової території. З орендної пла­ти більшість об'єднань сплачує податок на прибуток, а відшко­дування експлуатаційних витрат, розмір якого окремо обумов­люється в договорі про оренду, включається одночасно в вало­вий дохід і в валові витрати і не є об'єктом оподаткування — податком на прибуток.

Розмір відшкодування визначається виходячи з кошторису витрат, затвердженого загальними зборами, пропорційно частці власності орендаря (або власника) нежитлового приміщення в будинку, якщо інше не передбачене статутом об'єднання.

Відшкодування витрат на технічне обслуговування внутріш- ньобудинкових мереж (теплових, водопровідних, каналізацій­них, електричних) обчислюються за нормами в розрахунку на 1 кв. м загальної площі, обладнаній відповідними мережами та обладнанням. Підставою для отримання відшкодування є до­говір між об'єднанням і відповідними організаціями.

Субсидії надаються державою малозабезпеченим категоріям громадян на оплату житлово-комунальних послуг шляхом пе­рерахування коштів з бюджету відповідним житлово-кому­нальним підприємствам або ОСББ.

Відшкодування пільг надається з бюджету окремим катего­ріям громадян (ветеранам війн, військовослужбовцям, суддям і т. д.)

Дотація — це грошові кошти, що надаються без повернен­ня з державного бюджету для компенсації перевищення витрат над доходами підприємств та організацій. Пунктом 3 статті ЗО Закону «Про Об'єднання» запроваджено дотації не тільки на комунальні послуги та обслуговування будинків, але і на капі­тальний ремонт будинків об'єднань.

Розмір дотації визначається згідно з кошторисом доходів і витрат, який об'єднання, як неприбуткові організації склада­ють на підставі діючих нормативів і узгоджують з відповідни­ми фінансовими органами.

Склад витрат Об'єднання визначається відповідно до «Складу витрат підприємств житлового господарства, пов'яза­них з утриманням будинків і прибудинкових територій, які входять в квартирну плату (плату за утримання житла)», зат­вердженого Постановою КМУ № 939 від 22 червня 1998 року «Про вдосконалення системи державного регулювання розміру квартирної плати і плати за утримання будинків і прибудин­кових територій».

До витрат Об'єднання відносяться:

— матеріальні витрати;

заробітна плата обслуговуючого персоналу (члени правлі­ння, прибиральниці, двірники та ін.);

відрахування органам соціального страхування;

амортизація основних засобів (крім житлового будинку);

податкові платежі;

утримання місць загального користування (опалювання, освітлення і т. д.);

відсотки, що сплачуються за послуги Ощадбанку, обчис­лювального центра;

плата банку за касове і банківське обслуговування;

поточний ремонт житлового будинку;

плата за обслуговування ліфтів;

плата за санітарну очистку території;

перерахування платежів комунальним підприємствам тепло-, газо-, водопостачання і водовідведення і т. д.

Методологія обліку витрат Об'єднання як неприбуткової організації згідно з новим Планом рахунків бухгалтерського обліку відрізняється від діючої раніше.

Раніше Об'єднання, як і житлові організації, обліковували витрати на рахунку 29 «Обслуговуючі виробництва та госпо­дарства», тому деякі бухгалтери Об'єднань і зараз по аналогії ведуть облік витрат на рахунку 23 «Виробництво». Це не буде помилкою, але нова методологія обліку надає більш зручні можливості: згідно з Інструкцією до нового Плану рахунків (розділ 1, абзац 8) «...організації, діяльність яких не спрямована на ведення комерційної діяльності, можуть вести бухгалтерсь­кий облік витрат з використанням тільки рахунків класу 8 «Витрати за елементами»...». Це більш доцільно для Об'єднань, бо, по-перше, у них немає виробництва, а по-друге, викорис­тання рахунків класу 8 дозволяє бачити не тільки загальну суму витрат, але і їх структуру:

рахунок 80 «Матеріальні витрати» (їх частка в Об'єд­нанні незначна);

рахунок 81 «Витрати на оплату праці»;

рахунок 82 «Відрахування на соціальні заходи»;

рахунок 83 «Амортизація»;


— рахунок 84 «Інші операційні витрати» (на ньому доціль­но відкривати субрахунки за видами витрат — податкові пла­тежі, оплата послуг з обслуговування ліфтів та санітарної очис­тки, оплата послуг банку тощо).

Що стосується оплати комунальних платежів, то об'єднан­ня від імені всіх співвласників може виступати єдиним абонен­том зі споживання мешканцями будинку комунальних і інших послуг, на підставі укладених з підприємствами-постачальника- ми послуг, договорів і проводити з ними розрахунки за надані послуги згідно з діючими тарифами. Оплата за комунальні і інші послуги від членів об'єднання в такому випадку надхо­дить на поточний рахунок Об'єднання, а Об'єднання перерахо­вує їх відповідним комунальним підприємствам, тобто ці суми проходять через рахунок Об'єднання транзитом — надійшли від квартиронаймачів і перераховані комунальним підприєм­ствам.

Розмір перерахувань комунальним підприємствам визна­чається за обсяги наданих послуг, згідно із свідченнями при­ладів (при наявності лічильників) або за нормами споживання послуг, затвердженими місцевими органами виконавчої влади.

Відповідно до договорів, укладених з постачальниками по­слуг, і рішення місцевих органів влади, Об'єднання залишає у себе в розпорядженні певний відсоток зібраних коштів на по­криття витрат зі збору, обліку і перерахування платежів меш­канців за комунальні послуги.

Як єдиний абонент, Об'єднання у себе на поточному рахун­ку акумулює кошти, що надійшли від мешканців за кому­нальні послуги, для подальшого їх розщеплення і сплати підприємствам-постачальникам. Необхідно вести окремий облік зборів і платежів по даних послугах і стежити, щоб гроші в повному обсязі надходили на поточний рахунок і своєчасно перераховувалися підприємствам-постачальникам. У багатьох Об'єднань всі платежі, що надходять від мешканців на його рахунок, не розбиваються надалі по їх видах, а оплата кому­нальним підприємствам здійснюється в загальній сумі, неза­лежно від заборгованості мешканців та інших чинників.

В умовах бездотаційного утримання житлового фонду розмір відшкодування, як правило, визначатиметься виходячи з кошторису витрат на утримання будинку, затвердженого За­гальними зборами членів Об'єднання відповідно до частки власності кожного співвласника.

У цьому випадку розрахунок рекомендується проводити та­ким чином.

Етап 1. Визначають загальну річну суму витрат Об'єднання, що підлягає відшкодуванню власниками, для чого із загальної суми витрат виключають розмір доходів, що плануються і які підлягають відшкодуванню з усіх інших джерел, крім внесків власників. Необхідно реалістично спрогнозувати ймовірність надходжень до бюджету об'єднання для того, щоб заборго­ваність орендарів або місцевого бюджету не призвела до фінан­сової кризи.

Етап 2. Визначають розмір річного відшкодування витрат у розрахунку на кв. м загальної площі шляхом ділення загальної річної суми витрат, що підлягають відшкодуванню власниками, на загальну площу житлових і нежитлових приміщень будинку.

Етап 3. Визначають розмір місячного відшкодування витрат у розрахунку на кв. м загальної площі шляхом ділення розміру річного відшкодування, що припадає на кв. м загальної площі, на 12 місяців.

Етап 4. Визначають місячну суму відшкодувань витрат кожного власника шляхом помноження розміру місячного відшкодування витрат у розрахунку на кв. м на загальну пло­щу квартири власника.

Загальними зборами може бути визначений інший порядок розподілу загальних витрат між членами Об'єднання.

Управління фінансовою діяльністю Об'єднання включає в собі наступні напрямки та етапи:

складання господарського фінансового плану (кошторису надходжень і видатків) і термінів контрольного виконання;

забезпечення надходження в повному обсязі коштів із всіх джерел, передбачених господарським фінансовим планом;

раціональне і цілеспрямоване використання коштів у відповідності з господарським фінансовим планом;

достовірний бухгалтерський облік;

фінансовий контроль;

фінансова звітність.

Господарський фінансовий план (кошторис надходжень і ви­датків) Об'єднання

Господарський фінансовий план є підсумковим розділом плану господарської діяльності Об'єднання і складається на підставі всіх розділів програми експлуатації будинку з ураху­ванням способу виконання робіт, структури штатного персона­лу, планів ремонту і матеріально-технічного обслуговування інженерного обладнання тощо.

Основні стадії, через які проходить процес складання гос­подарського фінансового плану:

оцінка технічного стану будинку і прибудинкової тери­торії;

складання детального опису і оцінка вартості робіт, які необхідно виконати для забезпечення належного технічного і санітарного стану будинку і прибудинкової території;

оцінка рівня забезпечення трудовими і матеріальними ре­сурсами обсягів робіт, що належить виконати;

оцінка рівня забезпечення фінансовими ресурсами обсягів робіт, що належить виконати;

визначення рівня важливості робіт (ремонт, заміна) і можливості відстрочки виконання деяких із них на наступні роки в разі недостатності коштів для виконання всіх робіт в бюджетному році, на який складається господарський фінан­совий план;

збалансування обсягів робіт з трудовими, матеріальними і фінансовими можливостями, складання і затвердження госпо­дарського фінансового плану;

складання графіка витрат по періодам року.

Основним принципом (правилом) складання господарсько­го фінансового плану є участь в обговоренні і розробці плану всіх членів Об'єднання і повна інформованість їх по всім показникам затвердженого господарського фінансового плану.


Господарський фінансовий план (кошторис надходжень і видатків на утримання будинку і прибудинкової території об'єднання) на     рік

Статті кошторису надходжень і видатків Надходження

Відшкодування власниками квартир та фінорганами витрат на утри­мання будинку і прибудинкової території, разом, у тому числі: а) платежі власників квартир; б) компенсація пільг; в) субсидії.

Відшкодування власниками нежитлових приміщень витрат на утри­мання будинку і прибудинкової території.

Відшкодування витрат на технічне обслуговування внутрішньобу- динкових мереж і обладнання.

Орендна плата за здане в оренду майно, що перебуває у спільній власності членів об'єднання.

Відшкодування витрат на утримання прибудинкової території влас­никами (користувачами) гаражів, сараїв, овочесховищ, комерційних кіосків, розміщених на прибудинковій території.

Комісійні збори з підприємств, що надають населенню послуги через Об'єднання: а) антени колективного користування; б) газопостачан­ня; в) радіомовлення та ін.

Інші надходження.

Кредити банку, благодійні внески.

Одноразовий збір коштів на ремонт чи утримання будинку і прибу­динкової території.

Дотація з бюджету* (розділ 4).

Разом надходжень Видатки

Адміністративно-управлінські витрати, разом, у тому числі:

а)   фонд оплати праці;

б)   нарахування на заробітну плату;

в)   канцелярські і господарські витрати:

плата за електроенергію;

плата за опалення;

плата за телефон;

плата за воду;

канцелярські;

інші видатки.

Видатки на утримання обслуговуючого персоналу, разом, у тому числі:

а)   фонд оплати праці;

б)   нарахування на заробітну плату;

в) спецодяг і мийні засоби.

Видатки на утримання будинкового господарства, разом, у тому числі:

а)   видатки на вивезення побутового сміття;

б)   видатки на електроенергію для освітлення місць загального користу­вання;

в)   видатки на електроенергію на експлуатацію ліфтів та іншого інженер­ного обладнання;

г)   видатки на дератизацію і дезінсекцію;

д)   видатки на заготівлю посилального матеріалу;

е)   видатки на утримання сміггєзбірників;

ж)   видатки на утримання інвентарю для двірників;

з)   видатки на утримання інвентарю для прибиральниць; і) видатки на утримання протипожежного інвентарю;

к) видатки на оплату води, що йде на поливання; л) інші видатки.

Видатки на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж і обладнання, разом, у тому числі:

а)   фонд оплати праці;

б)   нарахування на заробітну плату;

в)   матеріали, запчастини, інструмент;

г)   амортизація, обладнання майстерень;

д)   інші видатки:

спецодяг;

опалення приміщень майстерень;

електроенергія;

промивання систем опалення;

водоспоживання.

Видатки на технічне обслуговування і поточний ремонт конструк­тивних елементів будинку (покрівля, дерев'яні і кам'яні конструкції, бе­тонні і залізобетонні конструкції, печі, димоходи і вентканали, віконні і дверні заповнення, поштукатурені і пофарбовані поверхні й інше), разом, у тому числі:

а)   фонд оплати праці;

б)   нарахування на заробітну плату;

в)   матеріали, інструмент;

г)   амортизація обладнань майстерень;

д)   інші видатки:

спецодяг;

опалення приміщення майстерень;

електроенергія;

водоспоживання.

Видатки на технічне обслуговування ліфтів.

Видатки на технічне обслуговування систем пожежогасіння і димо- видалення.

Видатки на технічне обслуговування електроплит.

Видатки на технічне обслуговування замково-переговорних пристроїв.

Амортизація основних засобів (крім пп. 4 г, 5 г).

Технічна інвентаризація.

Інші видатки:

а)   банківське обслуговування;

б)   аудиторська перевірка;

в)   підготовка кадрів;

г)   податок на землю***;

д)   відрахування в інноваційний фонд**;

е)   відрахування на утримання доріг**;

ж)   інші витрати.

Разом видатки

Примітки:

* Діючий порядок державних дотацій зберігається до впровадження реформи системи оплати праці.

** Відрахування в інноваційний фонд і на дорожні роботи об'єднання не проводить за умови, якщо воно утримується тільки за рахунок внесків власників квартир. При здійсненні госпрозрахункової діяльності вказані збори і відрахування проводяться на загальних підставах.

*** Додаткові пільги при оплаті податку на землю можуть встановлю­ватися місцевими Радами в межах налхолження податку у їх бюджети.

Кошторис надходжень і витрат може містити інші статті надходжень і витрат в залежності від типу будинку і умов його утримання. Методичний приклад розрахунку надходжень коштів на рахунок Об'єднання співвласників багатоквартирно­го будинку наведений у табл. 4.3.