4.1. Загальні положення

Метою облікової політики управителя при утриманні бага­топоверхових будинків є:

забезпечення прозорості фактичних витрат на утримання кожного будинку та його прибудинкової території, надання послуг з управління будинком;

визначення методик обліку діяльності з надання кому­нальних та інших послуг, делегованих управителю власниками будинку;

встановлення методик обліку здійснення капітальних поліпшень, запланованих і погоджених із власниками будівель і споруд.

Облікова політика управителя, як будь-якого господарсь­кого товариства, повинна включати:

робочий план рахунків бухгалтерського обліку з ураху­ванням специфіки діяльності;

методи оцінки і обліку активів, зобов'язань, доходів і витрат;

організацію відокремленого пооб'єктного обліку доходів і витрат діяльності з надання послуг з управління в розрізі окремих житлових будинків, які знаходяться в управлінні;

перелік і склад статей витрат виробничої собівартості послуг управління для формування її вартості та вартості на­дання житлово-комунальних послуг у випадках управителя- виконавця послуг і порядок контролю за дотриманням витрат на утримання та експлуатацію кожного житлового будинку (пооб'єктно);

перелік і склад змінних і постійних загальновиробничих витрат та порядок і методи їх розподілу;

організацію аналітичного обліку розрахунків з оплати послуг (квартплати, внесків співвласників) та опис програмно­го забезпечення обліку;

порядок проведення інвентаризації власних активів та активів на відповідальному зберіганні;

розроблена підприємством книга форм первинних об­лікових документів та облікових регістрів для реєстрації опе­рацій з надання послуг з управління житловим комплексом та форм бухгалтерської і статистичної звітності організації-упра- вителя;

норми і методи нарахування амортизації основних за­собів, передбачені законодавством, включаючи будинки і спо­руди;

встановлення правил документообороту та технологій обробки облікової інформації з урахуванням переліку послуг, які надаються власникам житлових і нежитлових приміщень;

встановлений порядок забезпечення своєчасного подан­ня власникам житлових і нежитлових приміщень повної та достовірної інформації щодо обґрунтованості плати за послуги згідно договору управління тощо.

Особливості обліку житлового будинку ОСББ

За умови управління житловим будинком ОСББ як юри­дичною особою (неприбутковою організацією, створеною влас­никами житлових та нежитлових приміщень) порядок передачі житлового комплексу з балансу колишнього балансоутворювача на баланс ОСББ регламентується ст. 11 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-111 в порядку, визначеному Постановою КМ України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.2002 р. № 1521 зі змінами. Цей Порядок визначає процедури передачі та приймання житлового комп­лексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяль­ності.

Ст. 11 «Утримання житлового комплексу на балансі» Зако­ну України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає, що після утворення ОСББ та набуття ста­тусу юридичної особи Об'єднання може:

прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;

за договором з попереднім власником залишити його ба- лансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;

укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Витрати на здійснення цих функцій управління розподіля­ються між власниками пропорційно площі приміщень, що пе­ребувають у їх власності.

Отже, ОСББ, створене для належного утримання та вико­ристання неподільного і загального майна, може бути і балан- соутримувачем і управителем. За таких умов доцільніше гово­рити про управління майном за договором, за яким передача житлового комплексу не тягне за собою переходу права влас­ності на нього як на управителя. Очевидно, що власники жит­лового будинку чи за їх дорученням ОСББ можуть, за певних умов, повністю або частково передати своє право балансоутри- мання іншим особам, наприклад, професійному управителю. Тоді в обліковій політиці встановлюється порядок здійснення розрахунків з управителем за послуги, відповідно до умов до­говору. При цьому обов'язково зазначаються особливості фор­мування цільових фондів та їх використання в умовах дії дого­вору на управління житловим будинком.

Колективом авторів в рамках проекту Світового банку/ ПАДКО/МЦПД «Голос громадськості», який фінансувало Ка­надське агентство з міжнародного розвитку, у 2007 році видано посібник «Створення та діяльність об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» четвертий розділ якого присвячено детальному опису обліку і звітності ОСББ. В ньому розкрива­ються усі нюанси основної діяльності ОСББ щодо операцій непідприємницького характеру та іншої (підприємницької) діяльності, що провадиться для забезпечення основної діяль­ності. Але основні питання облікового процесу в ОСББ в дос­татній мірі не розкриті і потребують уточнення.

Для забезпечення ведення відокремленого обліку доходів основної і підприємницької статутної діяльності ОСББ доціль­но вести облік доходів на різних субрахунках другого порядку.

Для групування і накопичення інформації про доходи від основної діяльності об'єднання доцільно відкрити субрахунок другого порядку 706 «Цільові доходи». За кредитом субрахунку відображають отримання доходів від цільового фінансування, за дебетом — списання сум на субрахунок 7911 «Результат основної (неприбуткової) діяльності». Джерелами цільового фінансування є: внески членів об'єднання, платежі власників приміщень за послуги, відрахування до резервного та ремонт­ного фондів, відшкодування збитків заподіяних загальному майну тощо. Спеціальні субрахунки синтетичного рахунку 48 «Цільове фінансування і цільові надходження» за кредитом відображають кошти цільового призначення для фінансування фондів і запланованих заходів, а за дебетом — обліковуються використані суми фондів за напрямками, визнання їх доходом, та в окремих випадках — повернення невикористаних сум. Розрахунки з дебіторської заборгованості співвласників перед об'єднанням рекомендується відображати в обліку на субрахун­ку 3771 «Розрахунки за членськими внесками і платежами» з одночасним відображенням на субрахунках 4811 «Цільове фінансування членськими внесками», 4812 «Цільове фінансу­вання ремонтного фонду», 4813 «Цільове фінансування резерв­ного фонду», 4814 «Спеціальні фонди об'єднання». Обліковою політикою встановлюється порядок обліку бюджетних дотацій, субсидій, пільг і їх визнання доходами та передбачаються ра­хунки для їх відображення.

Для ОСББ поки що не встановлено типових форм первин­них документів за якими належить нараховувати внески та цільові збори і виставляти рахунки на відшкодування витрат на утримання будинку, тому слід самостійно розробляти форми таких документів та затверджувати їх наказом «Про облікову політику ОСББ».

Відповідно до вимог П(С)БО 16 «Витрати» ОСББ встанов­лює наказом перелік і склад статей калькулювання собівартості робіт, послуг на утримання будинку і прибудинкової території. У Робочий план впроваджуються субрахунки обліку цільових витрат основної діяльності: 9061 «Витрати на утримання будин­ку і споруд та прибудинкової території», 9062 «Витрати на утримання обслуговуючого персоналу», 9063 «Витрати на тех­нічне обслуговування і поточний ремонт приміщень, будинків і споруд», 9064 «Витрати на капітальний ремонт приміщень, бу­динків і споруд», 9065 «Інші цільові витрати».

Рекомендований Робочий план рахунків бухгалтерського обліку для ОСББ наведено у Додатку 11.

Особливості формування облікової політики управителя — господарського товариства

В цілому облікова політика управителя — господарського товариства повинна забезпечувати прозорість фактичних витрат на технічне обслуговування і поточний ремонт приміщень, бу­динків і споруд, на утримання кожного будинку і прибудинко­вої території; на надання послуг з управління будинком; кому­нальних послуг; здійснення капітальних поліпшень, узгодже­них із власниками; надання інших послуг, делегованих власни­ками. При цьому ступінь свободи управителя у формуванні облікової політики обмежується лише державною регламента­цією обліку з можливістю вибору прийнятних способів, мето­дик облікових процедур; умовами здійснення та законодавчого регулювання діяльності з управління багатоповерховими бу­динками і спорудами та ціноутворенням на житлово-кому­нальні послуги; умовами укладених договорів на надання по­слуг з управління житловим комплексом; порядком здійснення платежів та розрахунків тощо.

Внутрішня облікова політика управителя — господарського товариства повинна включати:

робочий план рахунків бухгалтерського обліку;

методи оцінки і обліку активів, зобов'язань, доходів і витрат;

організацію управлінського обліку доходів і витрат з на­дання послуг щодо управління окремими будинками;

перелік і склад статей витрат виробничої собівартості по­слуг з управління, вартості надання комунальних послуг у ви­падку управителя-виконавця;

перелік і склад постійних і змінних загальновиробничих витрат, порядок і методи їх розподілу;

організацію аналітичного обліку розрахунків щодо надан­ня послуг (відшкодування експлуатаційних витрат на утриман­ня будинку та прибудинкової території, внесків співвласників);

розроблений перелік форм первинних облікових доку­ментів та форм бухгалтерської статистичної звітності;

порядок проведення інвентаризації власних активів та ак­тивів на відповідальному зберіганні;

норми і методи нарахування амортизації основних засобів;

визначення правил документообігу та технології обробки облікової інформації;

порядок забезпечення своєчасного надання власникам інформації щодо обґрунтованості плати за послуги згідно дого­вору управління.

Організація і методологія бухгалтерського обліку фінансово- господарської діяльності управителя при утриманні будівель і споруд повинні відповідати вимогам Закону України «Про бух­галтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.1999 р. № 996-ХІУ зі змінами і доповненнями, націо­нальним Положенням (стандартам) бухгалтерського обліку, спеціальним нормам законодавства щодо управління житловим фондом і про житлово-комунальні послуги та нормативно- правовим актам про підприємницьку та іншу діяльність.

Завданнями організації бухгалтерського обліку фінансово- господарської діяльності управителя є:

розробка концепції облікової політики;

систематизація робочого плану рахунків бухгалтерського обліку з урахуванням специфіки діяльності;

впровадження організаційно-методичного та інформа­ційно-технічного забезпечення бухгалтерського обліку з ком­п'ютерною чи безкомп'ютерною технологією його ведення;

вибір раціональної форми обліку і форм облікових регістрів (спрощена, журнально-ордерна, автоматизована), які найбільше відповідають особливостям виду економічної діяль­ності управителя (за КВЕДом 70.32.0 — «управління від імені власника житловою нерухомістю»);

організація роботи облікового персоналу.

Житлові будинки закріплені — передані на баланс житло- во-експлуатаційних підприємств чи організацій на праві гос­подарського відання або оперативного управління і, як прави­ло, обліковуються у складі їх власного капіталу як інший додатковий капітал з відображенням його у вартості в формі № 1 «Баланс».

Балансоутримання включає:

утримання і відображення майна житлового комплексу в балансі суб'єкта господарювання за договором із власником майна;

ведення бухгалтерської, статистичної та іншої звітності, передбаченої законодавством;

розрахунки бюджетів, необхідних для проведення ре­монтів і утримання будинків;

забезпечення управління цим майном і відповідальність за його експлуатацією згідно із законом.

Але слід зауважити, що в багатоквартирних будинках час­тина приміщень приватизована, а це означає, що вони не підлягають відображенню в бухгалтерському обліку суб'єктів господарювання в складі цілісного об'єкта нерухомості. І тому житлові та нежитлові приміщення, які перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб, не можуть бути відображені як власні активи ні в балансі ОСББ, ні в балансі управителя, ні в балансі будь-яких інших організацій, що надають житлово- комунальні послуги.

Організація ведення бухгалтерського обліку управителем житлового будинку як цілісного майнового комплексу, який передається в управління за рішенням органу місцевого само­врядування (у випадку, коли ОСББ не створено) або співвлас­никами житлових і нежитлових приміщень (у випадку ство­рення ОСББ) повинна бути сформована виходячи із способів управління будинком (самоуправління чи професійне управ­ління) та чинних норм законодавчої бази. Правові основи професійного управління багатоквартирним будинком, як пра­вового інституту, в чинному законодавстві чітко не прописані і потребують уточнень. Органами державної виконавчої влади не розроблено і не затверджено методики бухгалтерського об­ліку житлового будинку. Методологія і методики обліку май­нового комплексу багатоквартирного будинку потребують серйозних досліджень і залишаються дискусійними.

Положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку (П(С)БО) вимагається обліковувати житло — дебет рахунку 103 «Будинки та споруди» та кредит субрахунку 425 «Інший додатковий капітал». Порядок передачі житлового комплексу викладено у Віснику податкової служби України (2004 р., № 45, с. 49-50).

Більшість житлових організацій та ОСББ ведуть позаба­лансовий облік житлового будинку на субрахунку 025 «Майно в довірчому управлінні», а знос житлового комплексу відобра­жають на позабалансовому рахунку 09 «Амортизаційні відраху­вання». Нормативними джерелами для роботи управителів та бухгалтерів можуть служити: П(С)БО 7 «Основні засоби», зат­верджені Міністерством фінансів України від 27.04.2002 р. № 92 зі змінами і доповненнями; Положення про порядок бухгалтерського обліку окремих активів та операцій під­приємств державного, комунального секторів економіки і гос­подарських організацій, які володіють та/або користуються об'єктами державної, комунальної власності.

Рекомендованою методикою обліку житлового будинку в уп­равлінні може бути:

об'єкти за договором управління доцільно відображати, використовуючи позабалансовий субрахунок «Майновий комп­лекс житлового будинку в управлінні» (код субрахунку 026) синтетичного рахунку 02 «Активи на відповідальному збері­ганні»;

за дебетом субрахунку 026 «Майновий комплекс житло­вого будинку в управлінні» відображати за його вартістю відповідно до акту приймання-передачі (наприклад балансовою чи залишковою);

для нового житлового комплексу відображення здійснюється аналогічним бухгалтерським записом за кошто­рисною вартістю будівництва згідно з актом приймання житло­вого будинку в експлуатацію;

суму нарахованої амортизації об'єктів слід обліковувати на субрахунку 091 «Амортизація житлових будинків», який доцільно включити в робочий план рахунків бухгалтерського обліку управителя.

Управителі повинні вести облік багатоквартирного будинку, обліковувати його вартість, поліпшення, відображати нараху­вання зносу на позабалансових рахунках. Управителі повинні відображати на балансових рахунках 10 «Основні засоби» та 11 «Інші необоротні матеріальні активи» тільки ті основні засоби, які належать управителю і є їх власністю, відображати проце­дури передачі об'єктів житлового комплексу, що приймаються управителем на підставі договору для надання послуг з управ­ління і акту приймання-передачі.