3.1.2. Система оглядів будинків

Сутність і завдання системи оглядів будинків. Метою оглядів є встановлення можливих причин виникнення дефектів і роз­робка заходів для їх усунення.

Технічне обслуговування й особливо ремонт споруд можуть бути раціональними й ощадливими тільки у разі точного виз­начення необхідності ремонту, місця й обсягу робіт. Це можна виконати лише за допомогою діагностики під час оглядів та обстежень на базі науково обгрунтованих параметрів експлуата­ційних якостей будівель.

Розрізняють візуальний і візуально-інструментальний мето­ди діагностики технічного стану конструкцій будинків і спо- РУД-

При візуальному обстеженні виявляються видимі дефекти й пошкодження, здійснюються обмірювання, замальовки і роб­ляться фотографії дефектних місць, використовуються най­простіші прилади, виявляються місця, які потрібно обстежува­ти більш ретельно за допомогою діагностичних інструментів, приладів і т. ін. Детальне обстеження споруд забирає багато часу й обходиться дорого, тому необхідність у ньому повинна бути доведена й обгрунтована під час первісного візуального огляду, ретельність якого залежить від кваліфікації інженерно- технічних працівників експлуатаційної служби.

При діагностиці технічного стану споруд треба керуватися проектними (нормативними) параметрами, що визначають їх експлуатаційні якості, а також знати будову приладів, уміти працювати з ними та методиками контролю їх параметрів. По­рівнюючи фактичні значення ПЕЯ з параметрами, закладеними в проект, роблять висновок про стан того чи іншого конструк­тивного елемента і розробляють заходи для відновлення його проектних якостей.

Візуально-інструментальне обстеження може бути руйнів­ним, коли з конструкцій експлуатованої споруди відбираються зразки матеріалів для дослідження в лабораторних умовах. Таке дослідження складне, трудомістке і в експлуатації не завжди застосовне, бо може призвести до ослаблення конструкцій, а тому допустиме лише у виняткових випадках.

Тому все більшого поширення набувають неруйнівні мето­ди контролю стану конструкцій. Точність вимірювання пара­метрів неруйнівними методами (10-15%) цілком достатня для практичних цілей. Чим оперативніші такі методи, тим більша їх ефективність і економічність.

Перелік способів і засобів контролю наведений в табл. 3.1.

У деяких спорудах можуть бути й інші ПЕЯ.

Повсюдне здійснення діагностики будинків, споруд і їх елементів під час експлуатації підвищує їх технічний стан при менших витратах сил і коштів.

При необхідності діагностика може проводитися за допомо­гою спеціально обладнаних пересувних лабораторій чи стаціо­нарними оглядовими діагностичними пунктами (ОДП), служ­бами (ОДС) у масштабі мікрорайону, кварталу.

Організація робіт з технічного огляду будівель і споруд

Планові огляди будинків розподіляються на:

загальні, у ході яких проводиться огляд будинку в ціло­му, включаючи конструкції, інженерне обладнання і зовнішній благоустрій;

часткові — огляди, що передбачають огляд окремих еле­ментів будинку або приміщень.

Загальні огляди повинні проводитися два рази в рік: на­весні і восени (до початку опалювального сезону).


Способи і засоби контролю

 

Таблиця 3.1

Найменування параметру

Способи та засоби контролю

Нормативні вимоги

1

2

3

4

1

Герметичність покрівель

Візуальний

Відхилення нахилу для скатних дахів < 5%, для плоских дахів <2%

2

Герметичність внутрішньої металоізоляції

Товщиноміри «Кварц-6», «Кварц-15»

Повна вологонепроникність

3

Стан скритої гідроізоляції

По вологості та температурі бетону: способи мічених атомів, рідких кристалів, термощупів тощо

Повна вологонепроникність

4

Повітропроникність стиків панелей

ДСКЗ-1, рідких кристалів

За проектом

5

Вологість утеплювача стін:

Вологомір ЕВ-2, електронний

 

 

— дерев'яних;

вологомір деревини, ПНВ-1, ЛНІІ АКХ,

< 12%

 

— цегляних;

термощуп ЦЛЕМ

<4%

 

— залізобетонних;

 

<6%

 

— керамзитобетонних;

 

< 10%

 

— утеплювача у стінах

 

<6%

6

Товщина лакофарбових покрить

Товщиномір ІТП-1, магнітний вимірювач товщини покрить МІП-10

За проектом

 


 

1

2

3

4

7

Стан тіоколового герметика стиків:

товщина герметика;

адгезія герметика;

Товщиномір тресту Будгаз, адгезіометр ЛНІІ АКХ

За проектом (min 2-2,5мм), за СНІП проектування конкретної будівлі

8

Міцність залізобетонних конструкцій

Ультразвукові прилади УКБ-1М, бетон- транзистор, молотки Кашкарова, Шмідта тощо

За проектом

9

Якість зварних швів металевих конструкцій, металогідроізоляції

Візуальна оцінка цілісності. Магнітнощілинний дефектоскоп, вакуум-рамка, ДУК-13М, УДМ-1М

За проектом

10

Вологість утеплювача дахів:

керамзиту;

шлаку;

керамзитобетону;

пінобетону;

газобетону

Взяття проб та вимір їх ваги. Візуальні спостереження. Мегомметр М-1102, термощуп, рідкі кристали, хлорид кобальту

<3% <4% <6% <10% <10%

11

Теплозахисні якості огородження, температура конструкцій

Тепломір ЛТ1ХП із потенціометрами КП-59, ЕПП-09М, а також термометри, психрометри

За проектом з урахуванням СНІП

12

Міцність цегляної кладки

Склерометри КМ, Шмідта, молотки Кашкарова, Фізделя

За проектом

 

 

1

2

3

4

13

Допустимі деформації конструкцій:

відхилення від вертикалі;

осідання конструкції;

прогини міжповерхових перекриттів;

прогини горищних перекриттів;

Геодезичні прилади: теодоліт, нівелір тощо, тензометри, індикатори, прогиноміри Аістова, Максімова тощо

За СніП, за проектом 1/2001 при 1<7мм 1/3001 при 1>7мм

14

Розміщення арматури у конструкціях закладних частин, товщина захисного шару

Електромагнітні прилади ІТП-1,13С- 2, МІП-10

За проектом

15

Ширина розкриття тріщин у залізобетонних конструкціях

Товщиномір, відліковий мікроскоп «Мир-2», маяки, лупа Бринелля

За СНІП

16

Зчеплення штукатурки облицювальних плиток зі стіною

Пристрій для визначення міцності зчеплення (а.с.№434301)

Міцність розчину

17

Газовий склад повітря у приміщеннях:

концентрація шкідливостей;

кратність повітрообміну

Газоаналізатори УГ-2, ПГА-ДУ, ВПКР, ШИ-3, ШИ-5, анемометр ручний АСО-3, крильчий «Метприлад»

За СніП за проектом

18

Вологість повітря у приміщеннях

Психометр Ассмана, гігрограф М-32, волосяний гігрограф, плівковий гігрометр

За СніП

 

 

1

2

3

4

19

Температура повітря у приміщеннях

Термометр, термограф М-16

За СніП

20

Освітленість приміщень

Люксометр Ю-16

За СніП

21

Звукоізоляція огороджень:

від повітряного шуму;

від ударного шуму

Комплект шумометричної апаратури, топальна машина

За СніП

22

Температура повітря у горищних приміщеннях

Термометр, термограф М-16

1 г.п. > 1° „+2° С

1„ — зовнішнього повітря

23

Швидкість руху повітря у підвалах, підпіллях, у горищних приміщеннях

Термоанемометр АСО-3 (ручний), крильчастий анемометр «Метприлад»

>0,001м/с

24

Стан гідроізоляції у стінах і цоколях

Прилад, що вимірює природний потенціал та силу току накладення, або омічний опір - мегомметр М-1102

Повна вологонепроникність

25

Корозійна активність грунту:

електропровідність;

показник рН;

наявність Б04 тощо

Прилади МС-07, МС-08. Хімічний аналіз ґрунту

За даними вишукувань

26

Стан дренажу навколо будівель

Візуальний огляд з допомогою дзеркала та лампи

Не допускається застій води у колодязях


Періодичність профілактичного обслуговування елементів житлових будинків, що рекомендовані, наведена у табл. 3.2.

Позачергові (позапланові) огляди, повинні проводитися після злив, ураганних вітрів, сильних снігопадів, повеней та інших явищ стихійного характеру, що викликають ушкоджен­ня окремих елементів будинків, а також у разі аварій на зовнішніх комунікаціях чи при виявленні деформації конст­рукцій і несправності інженерного обладнання, що порушують умови нормальної експлуатації.

Загальні планові огляди, а також позачергові огляди по­винні проводитися управителем з відповідними організаціями з обслуговування житлового фонду. При огляді кооперативних будинків, що перебувають на технічному обслуговуванні орга­нізації з обслуговування житлового фонду, у комісію варто додатково включати мінімум одного представника правління ЖБК.

Часткові планові огляди конструктивних елементів та інже­нерного обладнання проводяться управителем, спеціалістами або представниками спеціалізованих служб, що забезпечують їх технічне обслуговування і ремонт.

Особлива увага в процесі оглядів має бути приділена тим будинкам і їх конструкціям та обладнанню, що мають фізич­ний знос понад 60%.

Виявлені під час оглядів дефекти, деформації конструкцій або обладнання будинків, що можуть призвести до зниження несучої спроможності й стійкості конструкцій або будинків, обвалів чи порушення нормальної роботи обладнання, мають бути усунуті власником із залученням організації з утримання житлового фонду або з іншою залученою для виконання конк­ретного виду робіт організацією в строки, що вказані в табл. 3.3.

При наявності аварійнозагрозливих ситуацій, виявлених під час огляду, організація з обслуговування житлового фонду по­винна вжити термінових заходів для забезпечення безпеки лю­дей, попередження подальшого розвитку деформацій, а також негайно інформувати про те, що трапилося, власника будинку, управителя, чи уповноважену ним особу.


Періодичність профілактичного обслуговування елементів житлових будинків

 

Таблиця 3.2

Найменування елементів житлових будинків

Періодичність технічного обслуговування (місяців)

Примітка

1

2

3

Покрівлі

3-6*

 

Дерев'яні конструкції і столярні вироби

6-12*

 

Кам'яні конструкції

12

 

Залізобетонні конструкції

12

 

Панелі повнозбірних будівель і міжпанельні стики

12

 

Стальні закладні деталі без антикорозійного захисту в повнозбірних будівлях

Через 10 років після початку експлуатації, потім через 3 роки

Проводиться шляхом розкриття 5-6 вузлів

Стальні закладні деталі з антикорозійним захистом

Через 15 років, потім кожні 3 роки

II

Печі, кухонні плити, димовідводи, димові труби

3

Перед початком опалювального сезону проводяться огляд і про­чищення, потім на протязі опа­лювального сезону - один раз

Газоходи

3-6

 

Вентиляційні канали

12

 

 



1

2

3

Те саме в приміщеннях, де встановлено газові прилади

3-6

 

Внутрішнє та зовнішнє оздоблення

12

 

Підлога

12

 

Перила та захисні сітки на вікнах і сходових клітках

6

 

Системи водопроводу, каналізації, гарячого водопостачання

3-6

 

Системи центрального опалення в квартирах на горищах, підвалах (підпіллях), на сходових клітинах

3-6 2

Огляд проводиться в опалювальний період

Теплові вводи, котли, котельне обладнання

2

В міжопалювальний період, але не рідше указаних в паспорті (інструкції) термінів

Будинкові засоби обліку та регулювання споживання води і теплової енергії

Відповідно до паспорта (інструкції)

Але не рідше указаних в паспорті (інструкції)

Сміттєпроводи

Щомісяця

 

Електрообладнання:

відкрита електромережа;

скрита електромережа і електропроводка в сталевих трубах

3-6[2] 6-12*

 

 

 

1

2

3

Кухонні електроплити

6

 

Світильники в допоміжних приміщеннях (на сходових клітках, у вестибюлях та ін.)

3

 

Система димовидалення і пожежогасіння

Щомісячно

 

Домофони, замково-переговорний пристрій (ЗПП)

Щомісячно

 

Внутрішньо-димові мережі, обладнання і пульт управління ОДС

3

 

Електрообладнання домових опалювальних котелень і бойлерних, майстерень, водопідкачки фекальних і дренажних насосів

2

 

 

 

Таблиця 3.3

Найменування елементів житлових будинків і несправностей

Крайні строки ліквідації несправностей (з моменту їх виявлення) діб

1

2

ПОКРІВЛЯ

Протікання

1

Несправності в системі організованого водовідводу (водостічних труб, воронок, колін та ін.)

5

Внутрішнього водостоку

2

Зовнішнього водостоку

5

СТІНИ

Втрата зв'язку окремих цеглин з кладкою зовнішніх стін, що загрожує безпеці людей

1 - з негайним огородженням небезпечної зони

Протікання стиків панелей

7

Нещільність в димоходах і газоходах

1

Граничні строки невідкладної ліквідації виявлених несправностей елементів житлових будинків

 

 

1

2

ЗАПОВНЕННЯ ВІКОН І ДВЕРЕЙ

Розбите скло і зірвані створки віконних рам, квартирок, балконних і дверних полотен, дверей, вітражів, вітрин, склоблоків та ін.

в зимовий час;

в літній час

1 5

ПЕЧІ

Тріщини та інші пошкодження, які загрожують пожежній безпеці і проникненню в приміщення димових газів

1 (з негайним припиненням експлуатації")

ВНУТРІШНЄ І ЗОВНІШНЄ ОПОРЯДЖЕННЯ

Відставання штукатурки стелі або верхньої частини стін, що загрожує її обрушенню

5 (з негайним застосуванням засобів безпеки)

Порушення зв'язку зовнішнього облицювання, а також ліпних виробів, встановлених на фасадах, із стінами на висоті більше 1,5 м

Негайно із застосуванням засобів безпеки

Те саме на цокольній частині

5

 


1

2

САНІТАРНО-ТЕХНІЧНЕ ОБЛАДНАННЯ

Течі водопровідних кранів і змивних бачків

1

Течі в трубопроводах та їх сполученнях

Негайно

Пошкодження сміттєпроводу

1

Несправності фекальних і дренажних насосів

1

ЕЛЕКТРОТЕХНІЧНЕ ОБЛАДНАННЯ

Несправності електромережі і обладнання аварійного характеру (коротке замикання і т. ін.)

Негайно

Те саме неаварійного характеру

1

Несправності об'єднаних диспетчерських систем

Негайно

Пошкодження автоматики протипожежного захисту

Негайно

Пошкодження переговорно-замкового пристрою

1

Несправності електроплит

1

ЛІФТИ

Несправності ліфта

1 (з негайним припиненням експлуатації)


Результати оглядів повинні відбиватися у спеціальних до­кументах з обліку технічного стану будинків: журналах, пас­портах, актах.

У журналі оглядів відбиваються виявлені в процесі оглядів (загальних, часткових, позачергових) несправності й ушкод­ження, а також технічний стан елементів будинку (Додаток 9).

Результати осінніх перевірок готовності об'єкта до експлуа­тації в зимових умовах відбиваються в паспорті готовності об'єкта до опалювального сезону.

Результати сезонних загальних обстежень стану будівлі, або заздалегідь обумовлених періодичних оглядів, оформлюються актами.

На підставі актів оглядів і обстеження будинків необхідно в місячний термін:

а)   скласти перелік (за результатами весняного огляду) за­ходів і встановити обсяги робіт, необхідних для підготовки будинку і його інженерного обладнання до експлуатації в на­ступний зимовий період;

б)   уточнити обсяги робіт із поточного ремонту (за результа­тами весняного огляду на поточний рік і осіннього огляду — на наступний рік), а також виявити несправності й ушкоджен­ня, усунення яких потребує капітального ремонту;

в)   перевірити готовність (за результатами осіннього огляду) кожного будинку до експлуатації в зимових умовах;

г)   видати рекомендації наймачам, орендарям і власникам приватизованих житлових приміщень на виконання поточного ремонту за власний рахунок відповідно до чинних нормативних документів.

Усунення дрібних несправностей, а також наладка і регулю­вання санітарно-технічних приладів та інженерного обладнання повинні, як правило, проводитися особою чи організацією, яка відповідає за утримання житлового фонду.

У ході оглядів здійснюється також контроль за використан­ням і утриманням приміщень. Один раз на рік у ході весняного огляду слід проінструктувати наймачів, орендарів і власників житлових приміщень про порядок їх утримання й експлуатації інженерного обладнання та правил пожежної безпеки.