3.1.1. Класифікація та планування видів робіт

Згідно ст. 10 Житлового кодексу України громадяни, юри­дичні особи зобов'язані:

використовувати приміщення, а також підсобні при­міщення й обладнання без обмеження прав і свобод інших громадян;

бережно ставитися до житлових та громадських будівель і споруд, земельних ділянок, необхідних для їх використання;

виконувати передбачені законодавством санітарно-гігієнічні, екологічні, архітектурно-містобудівні, протипожежні й експлуатаційні вимоги;

використовувати зазначені в пункті 2 земельні ділянки без шкоди для інших осіб.

Нормативні акти і документи, що регламентують правила і норми з утримання будівель і споруд станом на 01.12.2007 р. наведені у списку літератури.

Роботи по утриманню будівель і споруд складаються із:

Управління, що містить:

а)   планування робіт, організацію експлуатації;

б)   взаємовідносини із суміжними організаціями і поста­чальниками;

в)   усі види роботи з наймачами й орендарями.

Технічного обслуговування і ремонту будівельних конст­рукцій та інженерних систем будівель і споруд, що містять:

а)   систему оглядів;

б)   технічне обслуговування (утримання), включаючи диспет­черське й аварійне (роботи по усуненню дрібних несправностей елементів будівлі, спрямовані на забезпечення їх постійної експ­луатаційної готовності та роботи по ліквідації несправностей ава­рійного характеру, які потребують негайного реагування);

в)   підготовку до сезонної експлуатації;

г)   поточний ремонт;

д) капітальний ремонт.

3. Санітарного обслуговування, яке містить:

а)   прибирання місць загального користування;

б)   прибирання прибудинкової території;

в)   догляд за зеленими насадженнями.

Управління багатоквартирним житловим будинком — це гос­подарська діяльність суб'єктів господарювання різних організа­ційно-правових форм, спрямована на задоволення потреб співвласників у ефективному утриманні житла та передбачає отримання доходу за реалізацію функцій управління. Якщо утримання здійснюється без мети отримання прибутку, діяльність є некомерційною.

Підприємницьку (комерційну) діяльність можуть здійсню­вати зареєстровані юридичні та фізичні особи, перелік яких міститься в Класифікаторі організаційно-правових форм госпо­дарювання різних форм власності, які відповідають наступним вимогам:

предметом діяльності згідно установчих документів має бути надання відповідних послуг чи здійснення робіт;

підприємства повинні мати спеціальні дозволи, сертифі­кати, ліцензії, якщо того вимагає чинне законодавство.

Фізичні особи мають надавати послуги по управлінню жит­ловим будинком за умови їх реєстрації як суб'єктів підприєм­ницької діяльності. Код цієї діяльності за класифікатором ви­конання економічної діяльності (КВЕД 70.32.0) визначає її як «управління від імені власника житловою нерухомістю, а саме: виконання комплексу послуг із забезпечення функціонування житлового та нежитлового нерухомого майна (поточне обслуго­вування та ремонт, контроль систем опалення та кондиціюван­ня, прибирання та загальний догляд за приміщеннями тощо); управління житлом та іншим нерухомим майном у співвлас- ності».

Непідприємницьку діяльність по наданню послуг з управ­ління можуть здійснювати ОСББ, оскільки вони створюються як неприбуткові організації з метою сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використан­ня неподільного та загального майна.

Чинним законодавством не передбачається отримання спе­ціальних ліцензій чи сертифікацій управителем, але в проекті нових Правил надання послуг з управління будинком, опри­людненим 17.08.06 р. на сайті Мінбуду вже передбачається необхідність отримання сертифікату на право заняття цією діяльністю.

Планування за проектом нових Правил надання послуг з управління будинком повинно проводитись відповідно до три­валості планового періоду — довго-, середньострокові перспек­тивні плани та річні фінансово-господарчі плани.

Довгостроковий перспективний план складається на увесь життєвий цикл будинку і насамперед він повинен містити за­ходи з капітального ремонту та реконструкції будинку із пере­ліком робіт, строків їх проведення, обсягів та очікуваної вар­тості робіт, джерел фінансування тощо.

Середньостроковий перспективний план складається на 3-5 років. В ньому також відображаються переліки робіт, строків їх проведення, обсяги та очікувані вартості робіт, джерела фінан­сування заходів з капітального ремонту та реконструкції бу­динку, що передбачені у довгостроковому плані і підлягають виконанню в плановий період, роботи з циклічних поточних ремонтів. Поточний ремонт будинку містить комплекс буді­вельних і організаційно-технічних заходів з метою усунення несправностей (відновлення працездатності) елементів, облад­нання та інженерних систем будинку для підтримки експлуата­ційних показників.

Річний фінансово-господарський план включає роботи з планів-графіків оглядів, технічних оглядів, поточних ремонтів, планово-попереджувальних ремонтів електрообладнання та інженерних мереж будинку, прибирання сходових клітин, при­бирання прибудинкової території, проведення дезинфекції та дератизації, надання комунальних послуг, вивезення твердих побутових відходів, виконання окремих послуг та інформацію про всі очікувані доходи та витрати.

Система технічного обслуговування забезпечує нормальне функціонування будинків і інженерних систем протягом вста­новленого проектом терміну служби будинку з використанням у необхідних обсягах матеріальних і фінансових ресурсів.

Технічне обслуговування житлового фонду включає роботи з контролю за його станом, підтримки у справності, працездат­ності, наладки і регулювання інженерних систем тощо.

Контроль технічного стану будівель і споруд здійснюється за системою оглядів шляхом проведення планових і позаплано­вих обстежень.

Всі роботи з управління, технічного і санітарного обслуго­вування, ремонту будівель і споруд плануються і координують­ся управителем.