ПЕРЕДМОВА

Побудова демократичної держави базується на розвитку справжнього народовладдя та реального місцевого самовряду­вання. Розвиток місцевого самоврядування на основі суспільної самодіяльності можливий по виробничо-галузевому або по те­риторіальному принципу, тобто, по місцю проживання грома­дян. Управління місцевими справами не представниками влад­них структур, а населенням територіальних громад, самостійний рівень виконання приналежної йому влади через територіальні форми демократії та самоорганізації, визначення самостійно на­селенням структури органів самоуправління, реалізація прав на володіння, користування та розпорядження своєю комуналь­ною власністю не може не знаходитись в руках самого населен­ня і тих органів, котрі безпосередньо представляють його інте­реси. Це і є справжнє народовладдя. Тобто вищою формою демократії і вищою визначальною представницькою силою інтересів громади повинні бути органи місцевого самоврядуван­ня, які мали б бути визначальною силою волевиявлення і прийняття загальних рішень і які ми в Україні поки що вва­жаємо за найнижчу сходинку владних структур суспільства.

Житлова політика держави, що залишилась у спадщину незалежній Україні виявилася недієздатною. Порядок будів­ництва, обслуговування та ремонту житлового фонду, який існував у державі став причиною споживацького відношення мешканців до житла в якому вони живуть, спровокував по­стійно зростаючу заборгованість з оплати послуг і призвів до критичного стану значну кількість житлових будинків, облаш­тування, мереж і споруд і без того технічно відсталої інфраст­руктури життєзабезпечення населення. Існуюча система управ­ління житлово-комунальним господарством, яке є важливою соціальною галуззю і суттєво впливає на розвиток економіч­них взаємовідносин у державі, стала у протиріччя з новими формами соціальних відносин, які формуються в Україні.


І на порядку денному виникла нагальна проблема реформу­вання і розвитку всього житлово-комунального господарства з метою підвищення ефективності та надійності його функціону­вання, поліпшення якості житлово-комунальних послуг з одно­часним зниженням нераціональних витрат, або хоча б розробки заходів, які дозволили б утримувати існуючий житловий фонд держави в дієздатному стані.

Базовим принципом, на основі якого формується і розви­вається будь-яка територіальна громада, є принцип спільності території сумісного проживання. Спільність території прожи­вання вимагає від членів цієї громади спільності цілей та задач з проблем розвитку чи збереження своєї території і є стрижнем формування кожної територіальної громади. Первинною клітинкою органів самоврядування громадян є територіальна громада будинку, де мешкають члени цієї громади. Експлуата­ція та утримання будинку включає планування і нагляд за поточною діяльністю, яка визначається цілями та інтересами власника. Відсутність прав на майно або територію, тобто, відсутність почуття хазяїна практично позбавляє людину сти­мулів до ефективного управління цим майном чи територією, обумовлює повну пасивність людини та відсутність інтересу до проблем громади.

Тому першим кроком реформування житлової політики в державі стала приватизація житла, започаткована прийняттям у 1992 році Закону України «Про приватизацію державного жит­лового фонду».

Головна його мета:

створення умов для реалізації права громадян на вільний вибір способу задоволення потреби у житлі;

залучення громадян до участі в утриманні й збереженні житла;

формування ринку житла;

створення в Україні ефективного власника житла.

Гіпотетично, при експлуатації та утриманні житла виника­ють добре передбачувані ситуації, які передумовлюють цілі і поведінку учасників цього процесу:

— якщо власник сам побудував будинок і здає житло в оренду, то найбільш вірогідна ціль такого власника — отриман­ня максимального прибутку в, по можливості, довші терміни експлуатації, і в нього є інтерес вкладати кошти і зусилля в будівлю;

якщо власник (місцева влада) передає житло в управлін­ня житлово-експлуатаційній організації, робітники якої «вико­нують функції власника» і не користуються цим житлом, то найбільш вірогідні цілі таких робітників (умовних власників) — отримувати платню якомога довше, намагаючись викладува- тись при цьому якомога менше;

якщо власником будинку є територіальна громада, яка мешкає в приміщеннях цього будинку (тобто реальний влас­ник), то його ціль — утримати житло в пристойному стані якомога довше, щоб передати це житло дітям та онукам, чи продати його з максимальною вигодою. Цілі і інтереси такого реального власника є для всіх міських мешканців найбільш зрозумілими, прийнятними і відповідають загальнодержавним цілям реформування житлової сфери.

Отже, для ефективної експлуатації та утримання житла, для формування повноцінних і сильних територіальних громад, спроможних до дійсного самоврядування, на наш погляд, необ­хідним є послідовне проходження таких характерних взаємопо­в'язаних етапів:

етан — приватизація громадянами своїх квартир.

етап — формування на базі окремих власників квартир об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), де кожний мешканець, крім права приватної власності на свою квартиру, має право дольової спільної власності на житловий будинок, в якому розташована його квартира, та прибудинкову територію, на якій розміщений (тепер вже його) будинок.

етап — становлення ОСББ, як самостійних юридичних осіб, що є повноправними суб'єктами відносин в житлово- комунальній сфері та в інших сферах ринкової економіки, а також стимулювання ініціативи і активної позиції кожного члена об'єднання в рішенні проблем розвитку свого будинку і прибудинкової території.

етап — формування з окремих ОСББ повноцінних тери­торіальних громад на базі кварталу, мікрорайону, вулиці чи житлового масиву і всього населеного пункту.

Перший етап практично завершений. Приватизовано близь­ко 75% квартир, які підлягають приватизації. Очікуваний мак­симальній відсоток приватизації квартир може бути на рівні 80-85%.

Реалізація другого етапу, хоча і повільно, набирає оберти. Зараз в Україні функціонує більше восьми тисяч ОСББ. Однак їх максимальне збільшення — не кінцева мета, а лише засіб досягнення мети четвертого етапу — формування з окремих ОСББ повноцінних територіальних громад.

Але слід враховувати, що третій етап — нарощування кількості і становлення, укріплення ОСББ має величезне принципове значення. Як свідчить досвід роботи, саме після організації і реєстрації ОСББ, як правило, виникає ціла низка суттєвих практичних проблем: технічних, фінансових, юридич­них, проблем у відносинах з існуючими підприємствами жит­лово-комунального господарства та їх управлінськими служба­ми, проблем з органами нагляду і т. ін. Необхідно вести буден­ну щодобову рутинну роботу з утримання будівель і споруд.

Менеджмент утримання багатоквартирних будинків пови­нен розкривати організаційно-правові, технічні, фінансово-еко- номічні аспекти діяльності управителів багатоквартирними бу­динками з урахуванням досвіду інших країн, в яких вже роз­винений ринок управління нерухомістю.

Відсутність необхідного фахового рівня, досвіду та знань у управителів будинків, керуючих справами об'єднань, голів правління ОСББ чи голів домових комітетів, а також майже повна відсутність спеціальної методичної і технічної літератури по цих питаннях може призвести до повного розчарування мешканців і навіть до припинення діяльності вже створених ОСББ і домових комітетів та може реально поставити під загрозу успішність здійснення в Україні житлово-комунальних реформ і затьмарити надію на побудову дійсно демократичного ладу в державі.


Тому проблеми становлення і зміцнення ОСББ як юридич­них осіб, технічно грамотна експлуатація та утримання бу­динків і прибудинкових територій, подальше ефективне функ­ціонування житлових комплексів можуть бути успішно вирі­шені сьогодні лише за умов гідної професійної підготовки уп­равителів житловими і громадськими будинками, отримання ними необхідних знань і навичок, набуття певного практично­го досвіду. Мінімально необхідним обсягом професійних знань і вмінь використання такої інформації повинен володіти кож­ний управитель багатоквартирних будинків. їх діяльність по­винна бути ліцензована, а самі вони — сертифікованими. Адже їм ми довіряємо своє життя і життя та спокій наших близьких.

Саме такий, мінімально необхідний обсяг інформації з ме­неджменту утримання багатоквартирними будинками, без вив­чення і практичного застосування якого неможливо управляти будівлею, тобто здійснювати ефективне управління і догляд за об'єктом і вміщує ця книга.

Вона може бути корисною не тільки для людей, які вирі­шили обрати нову для них професію, але й для управителів, кербудів (управдомів), керівників справами ОСББ, голів домо­вих комітетів, працівників органів місцевого самоврядування, що вже мають кількарічний стаж цієї цікавої, корисної, конче важливої, але і дуже важкої роботи.