2.3. Договори між управителем, власниками нерухомості,

споживачами і виробниками житлово-комунальних послуг

Договір — це документ, що формалізує відносини між учас­никами процесу домовленостей, яким юридично закріплюються взаємні зобов'язання сторін та відповідальність за їх виконання.

Система договорів між управителем, власниками нерухо­мості, споживачами і виробниками житлово-комунальних по­слуг має врегулювати коло відносин, пов'язаних із утриманням в належному стані багатоквартирних будинків та забезпечення мешканців цих будинків житлово-комунальними послугами відповідної якості. Обов'язковою є письмова форма цих дого­ворів. У випадку створення ОСББ обов'язковість укладення договорів за участю управителя передбачена діючим законодав­ством. Сторонами цієї системи договорів є органи місцевого самоврядування, власники житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках, управителі, виробники житлово- комунальних послуг, ОСББ та їх асоціації.

Види договорів:

Договір 1 — між органом місцевого самоврядування та уп­равителем — юридична підстава для управителя, обраного за конкурсом працювати в будинку (Додаток 5).

Договір 2 — між ОСББ (асоціацією ОСББ) та управителем — юридична підстава для управителя працювати в будинку (Додаток 6).

Договір 3 — між управителем та власниками житлових та нежитлових приміщень укладається в разі створення ОСББ. Форма Типового договору, затверджена Наказом Держжитлоко- мунгоспу України від 27.08.2003 р. № 141 (Додаток 7).

Договір 4 — між управителем та комунальним підприєм­ством — виробником комунальних послуг, який за законом для ОСББ може укладатися по схемі, коли управитель є вико­навцем комунальних послуг для кожного споживача, або коли управитель є посередником між виробником послуг та спожи­вачем і представляє інтереси споживача (Договір укладається аналогічно договору між органом місцевого самоврядування та управителем).

Відносини управителя і власників приміщень регулюються договором між ними (Додаток 7). У разі передачі частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном жит­лового комплексу юридичній особі між власником приміщення і цією юридичною особою укладається окремий договір.

Істотними умовами договору є:

найменування сторін;

предмет договору;

права сторін щодо здійснення управління житловим ком­плексом;

обов'язки сторін щодо надання послуг по експлуатації житлового комплексу та оплати цих послуг;

вичерпний перелік послуг;

вартість кожної послуги та загальна вартість щомісячного платежу;

порядок контролю та звіту сторін;

наслідки невиконання умов договору;

перелік форс-мажорних обставин;

строк дії договору, умови продовження та припинення дії договору, дата укладення договору.

Спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.

Укладання договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем є обов'язковим і не зале­жить від членства в об'єднанні, за винятком випадку, коли власник і управитель є однією особою.

У разі відмови власника приміщення укладати договір або сплачувати обов'язкові платежі на утримання та ремонт непо­дільного майна та відповідної частки загального майна об'єд­нання має право звернення до суду для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку.

Право на звернення до суду виникає у об'єднання через шістдесят днів з дня припинення платежів або відмови в укла­данні договору.

З управителем, в разі його найму об'єднанням, укладається договір, який може мати вигляд, наведений у Додатку 6.

Управління неподільним та загальним майном житлового комплексу управитель здійснює шляхом:

належної експлуатації житлового комплексу та забезпечен­ня відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників;

накопичення необхідних коштів на проведення поточних і капітальних ремонтів відповідно до законодавства;

отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчас­ного звернення до суду щодо відшкодування збитків у приму­совому порядку.

У разі, якщо балансоутримувачем є об'єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах квалі­фікованою більшістю голосів. У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єд­нання може здійснюватися у формі:

управління неподільним та загальним майном через ста­тутні органи об'єднання;

передання всіх або частини функцій з управління непо­дільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

делегування визначених статутом повноважень з управлін­ня неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.

Узагальнюючи, можна навести дві типові схеми укладання договорів між управителем, власниками приміщень, ОСББ та їх асоціацій, органами місцевого самоврядування, споживачами і виробниками житлово-комунальних послуг (рис. 1, 2).

Форма управління неподільним та загальним майном жит­лового комплексу може бути змінена в будь-який час у поряд­ку, встановленому Законом України «Про об'єднання співвлас­ників багатоквартирного будинку».

Користування житловими приміщеннями у будинках дер­жавного і громадського житлового фонду здійснюється відпо­відно до договору найму житлового приміщення.

Договір найму (Додаток 1) укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем — житлово-експлуатаційною організацією, а в разі її відсутності — відповідним підприємством, установою, організацією й най­мачем — громадянином, на ім'я якого виданий ордер.

Наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх по­внолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбаче­них чинним законодавством.

Наймач вправі в установленому порядку за письмовою зго­дою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити в житлове приміщення, яке він займає, свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх непов­нолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Рис. 1. Перша схема системи договорів між управителем, власниками нерухомості, споживачами і виробниками житлово-

комунальних послуг для регулювання відносин, пов'язаних и утриманням в належному стані багатоквартирних будинків та забезпечення мешканців цих будинків житлово-комунальними послугами відповідної якості, коли управитель є виконавцем комунальних послуг для кожного споживача

 

Особи, що вселилися в житлове приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права ко­ристування житловим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім'ї, не було іншої угоди про порядок користування приміщенням.

Рис. 2. Друга схема системи договорів між управителем, власниками нерухомості, споживачами і виробниками житлово-комунальних послуг для регулювання відносин,

пов'язаних із утриманням в належному стані багатоквартирних будинків та забезпечення мешканців цих будинків житлово-комунальними послугами відповідної якості, коли управитель є посередником між виробником послуг та споживачем і представляє інтереси споживача

 

Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користу­ються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення. Пов­нолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відпо­відальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору. До членів сім'ї наймача належать дружина наймача, їхні діти і батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо особи перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні, вони мають такі само права і обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.

Укладення договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем (кербудом) є обов'язко­вим і не залежить від членства в об'єднанні, за винятком випадку, коли власник і управитель є однією особою.

У разі відмови власника приміщення укладати договір або сплачувати обов'язкові платежі на утримання та ремонт непо­дільного майна й відповідної частки загального майна об'єд­нання управитель має право звернення до суду для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку. Право на звернення до суду виникає в об'єднання через шістдесят днів з дня при­пинення платежів або відмови в укладенні договору.