2.2.2. Як прийняти будинок в управління

На початку діяльності професійного управителя важливим моментом є наявність і підбір повного набору фінансово-економічних та технічних документів, створення передумов для ефективного управління фінансовими коштами Об'єднання та забезпечення подальшої нормальної експлуатації будинку.

Загальні кроки:

Відкриття поточного рахунку.

Для тільки що створеного Об'єднання управитель разом з бухгалтером Об'єднання має повноваження для відкриття ра­хунку в банку. Необхідно також виготовити печатку та штамп Об'єднання.

Якщо Об'єднання вже функціонує, воно вже має рахунок в банку, тоді потрібна тільки зміна оригіналу підпису на банкі­вський картці, яка дає право на підпис фінансових документів.

Повідомлення членів Об'єднання.

При вступі на посаду управитель направляє всім членам Об'єднання повідомлення, в якому відзначено номер телефону, адресу, часи прийому, адреси та телефонні номери термінових служб (наприклад, слюсарів-сантехніків, служб ремонту ліфтів, двірника, прибиральниці). Якщо змінено номер поточного ра­хунку, також його новий номер, на який члени Об'єднання у майбутньому будуть щомісяця вносити платежі.

Повідомлення третіх осіб.

Професійний управитель інформує всі організації, які пере­бувають з Об'єднанням в господарчих, правових та трудових відносинах (комунальні служби, охоронні підприємства та ін.), усіх тих, хто раніше надавав послуги з управління та обслуго­вування житлового будинку, усім сторонам угод, що він є єдиним партнером по переговорах. Він вивчає ефективність попередніх угод та, виходячи з висновків, може змінити умови угоди чи заключити нові.

Працюючи з угодами, управитель забезпечує на поперед­ньому етапі нормальну експлуатацію будинку. Тільки пізніше, після вивчення та перевірки всіх умов угод та відношень з партнерами, управитель може вибрати альтернативу (змінити зміст робіт, більш приємні ціни, інших партнерів).

Прийомка та підготовка адміністративних документів.

Для того, щоб належним чином здійснювати управління будинком управителю треба мати документи фінансового та бухгалтерського обліку, а також звітності. Якщо будь-які доку­менти відсутні, треба їх замовити по ініціативі управителя або правління Об'єднання.

Як правило, цими документами є:

Статут Об'єднання;

основні дані по об'єкту управління: найменування Об'єд­нання, адреса із зазначенням вулиці, номеру будинку, загальної площі, частин та елементів будинку, які перебувають у спільній частковій власності членів Об'єднання, кількість квартир, нежитлових приміщень, гаражі та інші належні до будинку споруди, плани будівництва та місцезнаходження буді­вельних майданчиків;

персональні дані: список всіх членів Об'єднання, в якому вказані прізвища, імена, адреси, телефони, місця роботи, сімей­ний статус, корисна та загальна площа квартир, частка права спільної власності на неподільне майно у багатоквартирному будинку; список наймачів — тих, хто не приватизував кварти­ру, та мешкає в будинку без права власності, (їх представником є колишній власник — виконком району чи міста);

• інші документи: протоколи загальних зборів Об'єднання, рішення судів стосовно Об'єднання, всі угоди з третіми особа­ми, річний фінансовий план, фінансові та бухгалтерські звіти. Бухгалтерські документи веде бухгалтер Об'єднання, який пра­цює по трудовій угоді.

Приймання будинку професійним управителем.

Організаційними заходами по передачі житлових будинків органом місцевого самоврядування в управління є:

Інвентаризація технічної документації постійного збері­гання. До технічної документації постійного зберігання відпо­відно до Правил утримання житлових будинків і прибудинко- вих територій (Наказ Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 р. № 76) відноситься:

технічний паспорт на будинок(и);

проектно-кошторисна документація зі схемами влашту­вання усіх внутрішньобудинкових мереж;

акти державної комісії про приймання житлового будин­ку в експлуатацію;

паспорти ліфтового, котельного господарства;

акти приймання-передачі будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.

Відновлення, коригування в разі потреби відсутніх доку­ментів.

Проведення звірок між виробниками і споживачами, звірок показників лічильників.

Підписання акту прийняття будинку в управління упра­вителем та представником ОСББ або представником органу місцевого самоврядування (Форма акту приймання-передачі бу­динку управителю наведена в Додатку 8).

З моменту підписання акту приймання-передачі житлового будинку управитель може і повинен розпочати виконання своїх обов'язків щодо управління багатоквартирним будинком.

При вступі на посаду управитель повинен ознайомитись з технічним станом та функціонуванням об'єктів спільної влас­ності. При цьому треба встановити пошкодження, дефекти, які необхідно усунути, обсяг необхідного ремонту на цей час та в майбутньому.

Це відбувається при безпосередньому технічному огляді об'єкту управління комісією, до складу якої включено Прав­ління та управителя. Також можуть бути запрошені технічні експерти та спеціалісти.

Про огляд та оцінку технічного стану будинку та споруд управитель повинен підготувати акт приймання-передачі бу­динку, який буде підписаний всіма особами, яки входили до складу комісії.

На які питання треба відповісти у цьому документі?

Які частини будинку знаходяться в аварійному стані, яких заходів треба терміново вжити?

Пошкодження яких частин будинку потребує термінового усунення?

Які частини будинку мають легкі пошкодження і які треба усунути в найкоротший час, щоб не викликати надмірних витрат?

Які частини будинку мають легкі пошкодження, які не потребують термінового усунення?

Зразок акту приймання-передачі будинку управителю наво­диться в Додатку 8.