2.2.1. Вимоги до управителя

Управителі, керуючі будинками (кербуди) — особи, зайняті утриманням будинків. Вони, в разі прийняття будинку в уп­равління або створення в будинку об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та переходу будинку на повне са­мообслуговування, повинні маги наступні фахові якості:

по-перше — добре знати підпорядковані будівлі, їх будо­ву та параметри експлуатаційних якостей (ПЕЯ), умови роботи конструкцій, технічні нормативи на матеріали та конструкції, необхідні для ремонту. Вони за зовнішніми ознаками і за допо­могою діагностичних приладів повинні вміти оцінити техніч­ний стан будинку, його конструкцій, виявити найбільш ураз­ливі місця, з яких може початися руіінування конструкцій, вибрати найбільш ефективні способи та засоби його поперед­ження й усунення, не припиняючи при цьому можливе вико­ристання будинку за призначенням;

по-друге —- займаючись фінансовими справами будинку, наймом людей чи організацій для виконання різних робіт, придбанням матеріалів, інструментів та обладнання, банківсь­кими, обліковими та звітними операціями — вони повинні бути непоганими економістами;

по-третє — оформлюючи матеріали на адміністративну комісію районної держадміністрації, до народного суду при впровадженні справ про адміністративні порушення повинні бути об'знаними в юриспруденції;

і. нарешті, в четвертому — при спілкуванні з мешканця­ми, представниками місцевої влади, контрагентами — управи­телі повинні бути тонкими психологами і вихователями.

Професійний управитель фактично є виконавчим органом Об'єднання і відповідальним за управління об'єктами спільної власносгі Об'єдііання.

Об'єднання, яке шукає кандидатуру на посаду професійно­го управителя, може використовувати різні засоби для налагод­ження контакту з підходящою на цю роль особою:

дати об'яву про проведення конкурсу на заміщення поса­ди професійного управителя в засобах масової інформації;

вступити в переговори з професійними управителями близько розташованих Об'єднань;

подати заявку в службу зайнятості населення.

Зі свого боку професійний управитель може:

розміщати об'яви, пропонуючи свої послуги управителя справами Об'єднання в засобах масової інформації;

рекомендувати себе безпосередньо власникам квартир і нежитлових приміщень, Загальним зборам співвласників, прав­лінням Об'єднань, які шукають кандидата на посаду професій­ного управителя.

Після першого контакту, особи, що претендують на посаду професійного управителя, запрошуються (поодинці) на співбесіду з членами Правління. Тут уточнюються обсяги робіт, цілі, про­фесійні кваліфікаційні напрямки роботи професійного управите­ля згідно з уявленнями кандидата щодо посадового окладу.

Функціями управителя є:

планування заходів щодо збереження та сталого функціо­нування будинку та забезпечення споживачів житлово-кому­нальними послугами;

ведення технічної документації, бухгалтерського обліку, фінансової, статистичної та іншої, передбаченої законодавством, звітності;

організація надання споживачам житлово-комунальних послуг належного рівня та якості;

організація належної експлуатації та утримання багато­квартирного будинку;

організація роботи з власниками, орендарями та наймача­ми житлових і нежитлових приміщень;

звітування за проведену роботу.

Професійними задачами управителя є здійснення управ­лінської діяльності та турботи по збереженню вартості буді­вельних елементів будинку, які відносяться до об'єктів спільної власності. Він може приймати на себе і ряд додаткових завдань, поставлених перед ним Об'єднанням, як завдання індивідуального характеру. Професійний управитель правочин- ний виконувати обов'язки як посадова особа, може наймати штатних і позаштатних працівників.

Завдання і обов'язки професійного управителя стосуються, як правило, внутрішніх відносин Об'єднання, але буває, що й зачіпають зовнішні відносини зі сторонніми для Об'єднання особами.

Такими завданнями і повноваженнями, що не можуть лімітуватися рішенням членів Об'єднання, є:

Виконання рішень власників квартир і нежитлових при­міщень, прийнятих Загальними зборами.

Контроль за виконанням правил користування житлови­ми приміщеннями і правил внутрішнього розпорядку.

Вживання заходів, в тому числі і надзвичайних, які необхідні для підтримки у належному стані будинку, або відбу­дови об'єктів спільної власності.

Управління спільними коштами Об'єднання.

Приймання від мешканців коштів на видатки по подат­ках та поточні витрати, погашення заборгованості і тощо- в рамках упрашііння загальною власністю.

Прийняття до відома та реєстрація побажань власників квартир та нежитлових приміщень, а також прийом офіційних документів, адресованих всім мешканцям.

Подання претензій боржникам та позивних заяв до суду або заяв для безсудового розгляду, при умові, що керуючий будинком уповноважений на це членами Об'єднання.

Погодження робіт в інтересах одного із співвласників й оформлення заявок на проведення робіт.

Збереження коштів Об'єднання на окремому рахунку. Це право може бути надано з обмеженнями і залежати від згоди чи Правління, чи третьої особи.

Проведення річних Загальних зборів членів Об'єднання.

Скликання позачергових Загальних зборів співвлас­ників за вимогою більше як чверті загальної кількості членів Об'єднання.

Скликання Запільних зборів з письмовим попереджен­ням в термін визначений Статутом.

Виконання ролі голови під час проведення зборів.

Підготовка протоколу рішень і підписання протоколу повноважними особами.

Розробка річного господарського плану.

Фінансова звітність і річний звіт в обсязі згідно рішен­ня Загальних зборів.

Задачі професійного управителя, які хоч і підлягають зат­вердженню, можуть змінюватись згідно згоди сторін.

Задачі, які покладаються на професійного управителя, по­діляються на організаційні, господарсько-майнові, технічні, юридичні та додаткові або побічні, що можуть оплачуватись частково чи належати до дії зі спеціальною винагородою.

Це роботи з:

складання, затвердження і утримання в належному стані адміністративних та фінансових документів (архівні, технічні, договірні, ділові папери Об'єднання, протоколи тощо), ведення картотек, підготовка і видача довідок, розмноження ділової документації та її розсилка і тощо;

забезпечення функцій ведення господарства об'єкта уп­равління: укладання договорів на послуги і забезпечення по­слуг, контроль за виконанням положень безпеки виконання робіт, зепення прийому відвідувачів, прийом скарг і пропо­зицій. заяв, попередження аварій та збитків загальної влас­ності, виконання відповідних замовлень окремих власників:

управління фінансами: розробка господарського плану і контроль за його виконанням, складання річного фінансового звіту, подання його на затвердження Загальних зборів Об'єд­нання, контроль або самостійне ведення бухгалтерського обліку, управління коштами Об'єднання, отримання і виконання всіх платежів, дотацій, субсидій, заборгованостей, управління ре­зервними відрахуваннями на ремонт і утримання спільної власності;

технічного управління: періодичний огляд будинку з ви­явленням дефектів, залучення експертів з підготовкою вис­новків, керівництво і відповідальність за технічне обслугову­вання і ремонт будинку, санітарний стан і благоустрій прибу- динкової території, визначення потреб, проведення конкурсів на виконання робіт, оцінка вартості виконаних робіт в залеж­ності від якості виконання, ведення технічної документації та її збереження, ведення календаря гарантійних строків, розробка коротко- і довгострокових планів на проведення ремонтно- будівельних робіт;

• виконання обов'язків, які потребують юридичних знань: дотримання Статуту Об'єднання, затвердженого кошторису до­ходів і видатків, виконання і контроль за виконанням іншими чинного законодавства.

Тобто для здійснення належного управління житлом від професійного управителя неодмінно вимагається належна ква­ліфікація і досвід з питань будівництва, фінансів і права.